Dernière mise à jour le 29/11/2020 En cas de cession de fonds de commerce ou de droit au bail, le bailleur peut exiger que son ancien locataire, cédant, s’engage solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et à l’exécution du contrat, à la condition qu’une clause de garantie solidaire du cédant ait été insérée dans le bail commercial. Comment actionner la garantie solidaire du cédant vis-à -vis du bailleur dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou droit au bail? Lors de la cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le bailleur peut insérer une clause de garantie solidaire du cédant dans le bail commercial initial aux termes de laquelle il impose au locataire sortant, le cédant, de s’engager solidairement avec le locataire entrant, le cessionnaire, à l’exécution du contrat et au paiement des loyers à son bénéfice. En l’absence d’une clause de garantie solidaire, le cédant est libre des obligations nées du bail à compter du moment où la cession est opposable au bailleur. Cette clause présente donc un intérêt certain pour le bailleur, dans la mesure où il assure et multiplie ses chances dêtre payé en cas de difficulté de paiement. La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue limiter cette garantie solidaire du cédant. Il convient d’être particulièrement précis sur la rédaction d’une telle clause car elle est interprétée strictement par les juges. Garantie solidaire du cédant pour les cessions conclues avant le 20 juin 2014 En cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le locataire cédant était tenu solidairement du paiement des loyers et de l’exécution de toutes les conditions du bail par tous les cessionnaires successifs et ce pendant la durée restant à courir du bail et de ses suites. Il demeurait solidaire jusqu’à l’expiration du bail tacitement prolongé si le bail ne précisait pas que la garantie se limitait à la durée du bail. Aucune obligation d’information pesant sur le bailleur n’était prévue. Garantie solidaire du cédant pour les cessions conclues après le 20 juin 2014 La loi Pinel est venue limiter la garantie solidaire du cédant au bénéfice du bailleur à 3 ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce aux termes de l’article du Code de commerce. Néanmoins, cet article n’est pas d’ordre public car il n’est pas expressément visé par l’article L. 145-15 du code de commerce. Les parties semblent donc être en droit d’y déroger et de prévoir une période plus longue. Ainsi, si le nouveau locataire, acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail, ne paye pas ses loyers, l’ancien locataire, par le jeu de la solidarité, pourra être appelé en garantie par le bailleur, comme un co-débiteur. La clause de garantie s’arrête désormais à la couverture du seul locataire qui lui a acheté son fonds de commerce ou son droit au bail et ne saurait donc couvrir les dettes des cessionnaires ultérieurs. Si le délai de 3 ans n’a toujours pas été expiré, la clause de garantie pourra cesser avant cette date butoir que par l’effet d’un congé ou d’une résiliation. En revanche, la clause sera toujours valable en cas de poursuite du bail par tacite reconduction au-delà du terme contractuel. L’article L. 145-16-1 du Code de commerce précise que le bailleur est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait dû être payé. Si aucune sanction n’est prévue par la loi Pinel en cas de non-respect de cette obligation d’information, il n’en reste pas moins que la jurisprudence va dans le sens de la perte pour le bailleur de pouvoir réclamer lesdites sommes totalement ou partiellement auprès du garant.
Lebailleur qui n'a pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose dans les conditions de l'article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire prévu à l'article R. 145-23. Liens relatifs. Le droit de préemption du preneur prévu à l’article L145-46-1 du Code de commerce s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du 18 décembre 2014. Conformément à l’article 1 du Code civil, les lois nouvelles entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. La loi n°2014-826 du 18 juin 2014 dite loi Pinel a été publiée au Journal Officiel du 19 juin 2014 et est donc entrée en vigueur le 20 juin 2014, sous réserve des dispositions pour lesquelles le législateur a fixé une date différente. Tel est le cas de l’article 21 de la loi qui prévoit une application différée ou anticipée de certaines de ses dispositions. Ce texte dispose que I. Le 2° de l’article 2 de la présente loi s’applique à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la même loi. II. Les articles 3, 9 et 11 de la présente loi ainsi que l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi. III. L’article 14 de la présente loi s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. ». S’agissant précisément du III de l’article 21, il est prévu que l’article 14 codifié à l’article 145-46-1 du Code de commerce, relatif au droit de préemption du preneur, s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. Contrairement au II, l’article III de l’article 21 prévoit une entrée en vigueur à compter du 6e mois qui suit la promulgation de la loi » sans préciser s’il s’agit du premier jour du sixième mois qui suit la promulgation de la loi. L’hésitation était donc permise entre la date du 1er décembre 2014 1er jour du sixième mois et celle du 18ème décembre 2014 6ème mois suivant la promulgation de la loi. Compte tenu de la sanction attachée au non-respect des dispositions de l’article 145-46-1 du code de commerce nullité de la vente, la doctrine avait tendance à retenir par prudence la date du 1er décembre 2014 [1]. Dans un arrêt du 16 janvier 2019, la Cour d’appel de Paris a jugé que l’article L145-46-1 était applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre 2014 [2] La cour relève qu’il est admis que le troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visé pour l’entrée en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés est le mois de septembre 2014 le premier mois étant le mois de juillet, le deuxième celui d’août, le troisième celui de septembre ; que par conséquent le 6e mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de décembre 2014 et non le mois de novembre 2014. Comme l’a relevé à juste titre le jugement de première instance, le recours, par le législateur, à deux formulations différentes, à savoir le 1er jour du 3e mois et le 6e mois au sein du même article exprime deux intentions distinctes d’entrée en vigueur des dispositions concernées. Ainsi, alors que les dispositions visées dans le II sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés ’à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation’, soit le 1er septembre 2014, l’article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant ’à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi’. Si le législateur avait souhaité que l’entrée en vigueur différée de l’article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé une même formule, à savoir à compter du ’premier jour’ du sixième mois suivant la promulgation. Or tel n’est pas le cas. La loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, l’article 14 est par conséquent applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre 2014 ». La cour d’appel de Paris l’a de nouveau affirmé dans un arrêt rendu le 9 octobre 2019 [3]. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] Marie-Odile Vaissié et Hanan Chaoui "Application dans le temps de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel »", Rev. loyers 2015 ; Jean-Pierre Blatter Quatre ans d’existence de la loi Pinel et son application dans le temps », AJDI 2019 [2] Cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 16 janvier 2019 n°16/14143. [3] Cour d’appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 9 octobre 2019 n°17/16417. Lapoursuite d’un contrat de bail par tacite prolongation entraine deux conséquences majeures : Le bail peut être dénoncé par le locataire ou le bailleur sous réserve du respect d’un délai de préavis de 6 mois, conformément aux articles L.145-9 et suivant du Code de commerce. Le preneur peut également adresser une demande de L’article du Code de commerce encadre les dispositions applicables aux baux commerciaux. Ainsi, il permet de connaître précisément le champ d’application de ces statuts lors de la mise en place d’une location entre un locataire et un bailleur. Quel est le champ d’application de cet article ? Et quelles sont les modifications apportées par la loi Pinel de 2014 ? 1. Le champ d’application de l’article L145-1 du Code de commerce Connaître son champ d’application permet de savoir si le contrat de bail doit être soumis au statut des baux commerciaux ou à celui du Code civil. Pour qu’un contrat soit soumis au statut des baux commerciaux, il faut que 4 conditions soient réunies. Concrètement, il faut Un contrat de bail Un objet du contrat qui porte sur un immeuble Un immeuble détenu par un propriétaire et exploité par un preneur locataire Une activité commerciale, artisanale ou industrielle ainsi qu’une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés RCS ou au Répertoire des Métiers pour le preneur. Le contrat de bail commercial Le contrat de bail commercial est celui qui encadre les relations contractuelles entre le propriétaire et son locataire, exploitant des locaux dans le cadre de son activité professionnelle. Ce contrat doit contenir des mentions essentielles pour être valable. Il faut indiquer La durée de la location Le montant du loyer La répartition des charges entre les parties impôts, taxes Les conditions de renouvellement du contrat de bail Le montant du dépôt de garantie L’éventuelle sous-location des locaux professionnels Attention le bailleur doit aussi prévoir un état des lieux avec son locataire et un état des risques naturels et technologiques. L’immeuble du contrat de bail Les locaux principaux Le Code de commerce précise que l’application du statut des baux commerciaux s’applique aux immeubles au sein desquels le fonds est exploité. Juridiquement, l’immeuble est représenté par une construction fixée au sol. Ainsi, cette précision permet d’affirmer le fait que les bâtiments préfabriqués – déplaçables – sont exclus du champ d’application des baux commerciaux. Ces statuts s’appliquent, par contre, aux boutiques, aux entrepôts ou encore aux bureaux. À noter les terrains nus ne sont, en principe, pas concernés par les baux commerciaux, sauf s’ils possèdent des constructions exploitées à un usage commercial, industriel ou artisanal. Ces constructions doivent avoir été fabriquées avant ou après le bail article alinéa 2. Trouver un bien Les locaux accessoires Ces locaux concernent des parties que le locataire loue de manière supplémentaire place de parking, cave ou hangar. Par principe, les locaux accessoires ne sont pas intégrés au contrat de bail commercial sauf s’ils remplissent deux conditions L’utilisation du local accessoire est indispensable à l’exploitation du local principal. À noter cette condition est appréciée par les juges de manière souveraine. Ceci veut dire qu’elle est laissée à leur libre interprétation. Le local accessoire doit être détenu par le même propriétaire que le local principal. À noter la condition peut, tout de même, être remplie si le propriétaire des locaux accessoires est conscient que la location de son local est déterminante pour l’exploitation du local principal. L’exploitation du fonds de commerce Le fonds de commerce est représenté par des éléments corporels et incorporels. Son activité doit alors être commerciale, industrielle ou artisanale pour permettre l’application du bail commercial. À noter il est possible qu’un local possède plusieurs destinations habitation et commerciale. Dans ce cas, l’usage commercial l’emporte et le contrat de bail est soumis au statut des baux commerciaux. L’inscription au RCS ou au Registre des Métiers L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés RCS ou bien au Répertoire des métiers permet au locataire de bénéficier de la protection des baux commerciaux. Ainsi, il peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. À noter l’immatriculation doit correspondre au nom du locataire des locaux commerciaux pour être valable personne physique ou personne morale. Cette inscription doit préciser le lieu d’exercice de l’activité professionnelle et les locaux accessoires. 2. Les objectifs de la loi Pinel du 18 juin 2014 Renforcer les droits du locataire Grâce à cette modification législative, le locataire peut mettre fin à son contrat de bail tous les trois ans. De plus, il bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local par le propriétaire, comme cela est le cas dans le contrat d’habitation. Ainsi, il est prioritaire pour l’achat du bien. Enfin, la révision des loyers des baux commerciaux ne s’effectue plus sur l’indice du coût de la construction ICC trop instable, mais sur l’indice des loyers commerciaux ILC ou bien sur l’indice des loyers des activités tertiaires ILAT suivant l’activité du locataire. Gagner en transparence entre les parties Pour éviter les litiges, la loi oblige les parties à établir un état des lieux lors de la prise de possession des locaux. La répartition des charges est aussi mieux encadrée entre le bailleur et le locataire afin d’éviter les incertitudes. À noter pour simplifier la résiliation du bail commercial, les parties peuvent désormais rompre leur contrat par une simple lettre recommandée avec accusé de réception, alors qu’il fallait passer auparavant par une lettre d’huissier. Attention la demande de renouvellement du bail et le retour du propriétaire des locaux doivent toujours être constitués par acte d’huissier. Ainsi, la mise en place de la loi Pinel en 2014 renforce considérablement l’encadrement des baux commerciaux en les rendant plutôt favorables aux locataires. . 320 107 131 223 400 29 193 401